El mes pasado, España anunció el fin de su programa de visa dorada para compradores de vivienda. La historia resurgirá a finales de este año si la legislatura española la pone fin. Pero el ángulo más importante es la historia del préstamo que hay detrás.
Los sistemas de visas doradas surgieron en España y el Reino Unido, Irlanda, Malta, Portugal, Países Bajos y Grecia tras la crisis financiera mundial (GFC) de 2008. El objetivo era atraer personas con residencias para contribuir a la economía local y ayudar a abordar el gran exceso de bienes raíces residenciales que quedó cuando estalló la burbuja crediticia.
Esta política ahora se considera retroactiva y ha sido descontinuada en la mayoría de los lugares, y ahora tiene que lidiar con un problema de propiedad de vivienda aún mayor.
¿Inspirado por la buena vida?
El precio de entrada en España para una vivienda Golden Visa es de 0,5 millones de euros (alrededor de 535.000 dólares en la actualidad). Los activos de Golden Visa en España son acciones y cuentas bancarias nacionales (inversión mínima, 1 millón de euros, o alrededor de 1,07 millones de dólares) y bonos (2 millones de euros, o alrededor de 2,14 millones de dólares), pero el 94% de los ingresos del programa proviene de bienes raíces.
¿Por qué el sector inmobiliario español es más atractivo que otras opciones de activos financieros? ¿Podrían la calidad de vida y los beneficios sociales de España ofrecer a los compradores una especie de «arbitraje extraordinario» que ofrezca un valor añadido por su dinero en un mercado caliente como el de Barcelona, Madrid, Málaga, las Islas Baleares, Alicante, Valencia o Sevilla?
Después de haber pasado varias semanas en Bilbao este año, este argumento económico es atractivo pero no irrefutable.
Para comprobarlo, pregunte si los inversores están haciendo sacrificios para poseer propiedades Golden Visa. ¿Recibirán crédito extra por ello? ¿O el típico comprador de vivienda con Visa Dorada simplemente utiliza efectivo inactivo?
No tenemos datos directos para responder a esta pregunta, pero sí saber Más de la mitad de los compradores de vivienda con visa dorada en España provienen de China, y la inversión del segundo grupo inversor más grande, los rusos, superó los 3.400 millones de euros (3.680 millones de dólares). Ambos pueblos suelen comprar bienes raíces en el extranjero para depositar el exceso de efectivo fuera de su país de origen. No necesitan crédito.
Los inversores estadounidenses (el cuarto) y el Reino Unido (el quinto) utilizan la deuda de forma estratégica y obtienen beneficios al endeudarse a tipos de interés muy económicos. Pero resulta que los costos hipotecarios han aumentado dramáticamente desde 2022, lo que refleja una desaceleración en la compra de viviendas. En general, el argumento del valor del estilo de vida parece débil.
¿O se trata de «seguir el dinero»?
Una explicación más plausible es la evasión fiscal legal. Los no europeos que no sean inversores de Golden Visa deben permanecer un mínimo de 183 días para calificar para la residencia. Pero inmediatamente asumen toda la responsabilidad de los ingresos globales del año. Los ciudadanos con Golden Visa no necesitan ser residentes físicos. Al quedar así exentos de la doble imposición, se encuentran en mejores condiciones que cualquier otra clase de residentes españoles, incluidos los nacionales.
El presidente Sánchez habló de esta desigualdad el mes pasado al anunciar el fin de la llamada «visa dorada», que llamó «un modelo especulativo… que ha hecho imposible que las personas que viven, trabajan y pagan impuestos encuentren vivienda digna todos los días.»
Quizás la Visa Dorada haya sido el contribuyente más visible al déficit de vivienda en España, pero dos factores macroeconómicos han contribuido mucho más. En primer lugar, la creación de nuevas viviendas (demanda) no ha estado sincronizada con la construcción de nuevas viviendas (oferta) durante algún tiempo. En segundo lugar, poco antes del programa Golden Visa, los inversores institucionales extranjeros comenzaron a comprar viviendas españolas a muy gran escala.
Este riesgo puede ser demasiado grande para verlo.
La versión más larga es para otro día; Pero brevemente, Blackstone, Bain Capital y HIG Capital, con sede en Miami, comenzaron a comprar propiedades residenciales con grandes descuentos a principios del verano de 2013. En 2014, Apollo Global Management y TPG Capital Management adquirieron las operaciones de servicios inmobiliarios residenciales del Banco. Banco Santander y Caixa. Cerberus adquirió la entonces mayor inmobiliaria local de España, Haya Real Estate Group, y creó una filial local, que en 2017 adquirió el 80% de la cartera inmobiliaria del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA (BBVA). Por 2020La española Blackstone había acumulado 100.000 inmuebles. Las compras a granel continuaron hasta 2023 y BlackRock ingresó al nuevo mercado.
La cartera de Golden Visa refleja menos 0,1% Del total de 4,5 millones de propiedades residenciales españolas negociadas desde 2013, menos de una vigésima parte de la cartera de Blackstone en 2020. Claramente, el capital privado opera a un nivel superior con apuestas más altas y una estrategia diferente: un comercio de activos puro. Cuanto más pronunciada sea la apreciación de los precios de propiedad y alquiler de viviendas, mayores serán los rendimientos.
Introducción al arbitraje de estructura de capital
El balance de una entidad económica muestra los activos y operaciones a la izquierda, la estructura de financiación de capital para los activos y operaciones a la derecha. El capital se presenta en dos formas: deudas (deuda/deuda), que deben reembolsarse, y acciones propias (capital), que representan lo que queda después de pagar las deudas.
Cada forma tiene ventajas y desventajas, pero en condiciones de mercado estables, sus pagos deberían alinearse con las tasas libres de riesgo después de ajustar por la volatilidad: cuanto mayor sea el volumen, mayor será el ajuste. O eso es lo que dice la teoría. Ésta es la «ecuación del riesgo».
La estructura de capital utiliza anomalías en los costos de capital para extraer rentas de arbitraje. Una estrategia común es adquirir propiedades por debajo del valor de mercado, alquilarlas a precios más altos y obtener ganancias cuando el mercado corrija al alza. Los rendimientos son aún mayores si los activos se adquieren en divisas, es decir, pidiendo prestado a un tipo de interés barato y reembolsando los ingresos por alquiler.
No es una solución única: un bucle de crédito
Entender que el alquiler es una forma de deuda es una obligación contractual de pagar pagos perpetuos al prestatario hasta que finalice el arrendamiento o cesen los pagos. Los bancos hacen eso. Los propietarios lo hacen. Las empresas de capital privado están haciendo precisamente eso por España: a tipos de interés favorables, a menudo fijando a los prestatarios (como pueden); Y los alquilan a lugareños que no pueden permitirse el lujo de alquilarlos pero tampoco pueden permitírselo.
Pero España no era en modo alguno el país donde se realizaba este comercio. Desde 2012, la misma estrategia se ha implementado a nivel nacional en Estados Unidos, con impactos y riesgos similares. Esto cambia la economía de la propiedad de viviendas, ya que los precios de las viviendas deben aumentar lo suficiente como para pagar el capital prestado, revender y limpiar las propiedades, y aun así registrar ganancias atractivas. No es una solución única, sino un ciclo de retroalimentación de la deuda inflacionaria que elevará aún más los alquileres y los precios de las viviendas y hará que la propiedad de viviendas individuales desaparezca de la vista hasta que uno de los eslabones de la cadena inflacionaria se rompa.
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