Abre el Editor’s Digest gratis
Rula Khalaf, editora del Financial Times, elige sus historias favoritas en este boletín semanal.
En los años previos a la crisis financiera, el aumento de los precios de la vivienda estimuló un auge de la construcción y, finalmente, un exceso de viviendas no deseadas en los países de la periferia de Europa.
Los precios de la vivienda española acaban de… Recuperado a esos niveles hoy. A medida que disminuye el stock de viviendas disponibles, la escasez de oferta se ha convertido en el nuevo problema. El país registró un déficit de alrededor de 350.000 viviendas el año pasado. En España se está desarrollando una conocida historia europea: la gente quiere vivienda, pero las condiciones de financiación están frenando la oferta y la demanda.
Las promotoras inmobiliarias en España están en problemas. Los precios de las viviendas se mantienen firmes, pero lo que importa son las cantidades. Las transacciones de vivienda nueva cayeron un 10% en el último año. Los nuevos permisos están estancados y las terminaciones también están disminuyendo. La disminución de la actividad de la construcción explica por qué los precios de las viviendas nuevas están aumentando dos veces más rápido que los precios de las viviendas usadas. Estos fundamentos apuntan a algo que era casi inimaginable hace dos décadas: oportunidades en el mercado inmobiliario español.
Las acciones de constructoras que cotizan en bolsa en España, como Neinor Homes, Metrovacesa y Aedas Homes, llevan años estancadas por debajo de su valor contable. La falta de interés de los inversores está obstaculizando los esfuerzos para desarrollar nuevas viviendas y construir negocios con costos de capital sostenibles.
El descuido del mercado hacia este sector significa que los modelos se están ajustando para priorizar los flujos de efectivo y los retornos para los accionistas. Metrovacesa ya ha devuelto más del 40 por ciento de su valor de mercado en dividendos desde 2019, financiados con beneficios y mejoras en los bancos de suelo. Todavía ofrece un rendimiento esperado del 10 por ciento este año.
Neinor Homes inició un camino similar el año pasado cuando decidió vender su división de construcción para alquiler y devolver efectivo a los accionistas. Las ganancias esperadas este año de 200 millones de euros equivalen a un rendimiento a plazo del 25 por ciento. Se esperan otros 150 millones de euros en 2025.
Los constructores deben estar preparados para un aumento esperado en la demanda este año a medida que las tasas de interés caigan y entren en vigencia los subsidios hipotecarios patrocinados por el gobierno. Las preventas de Metrovacesa aumentaron una quinta parte en el primer trimestre.
Al no poder reunir capital, Neinor Homes ha estado ampliando su propia cartera a través de empresas conjuntas, aportando 300 millones de euros de su plan de venta a tres asociaciones el año pasado. Independientemente de la necesidad, espera que los inversores vean más favorablemente el enfoque de reducción de capital y los mayores rendimientos sobre el capital que espera generar.
Las acciones de las tres empresas subieron un 10% el mes pasado, impulsadas por las expectativas pesimistas del banco central. Los rendimientos a escala de rancho y los descuentos del 20 por ciento sobre el valor contable sugieren que hay más por venir.
«Solucionador de problemas. Gurú de los zombis. Entusiasta de Internet. Defensor de los viajes sin disculpas. Organizador. Lector. Aficionado al alcohol».